不動産コンサルティング業務とは

不動産コンサルティング業務は、

「不動産コンサルティング技能試験・登録制度に基づく技能登録者が、依頼者との契約

に基づき、不動産に関する専門的な知識・技能を活用し、公正かつ客観的な立場から、

不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営及び投資等について、不動産の物件・市場

等の調査・分析等をもとに、依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように企画、調整

し、提案する業務」

と定義される。

このような不動産コンサルティング業務について報酬を得るには、その業務の独立

性及び報酬受領について社会的認知を得ることが必要であり、上記の業務の定義を踏

まえた社会的認知のための基本的条件は以下のとおりと考えられる。

① 不動産コンサルティング業務は、不動産に係る依頼者の広義の意思決定に係る助

言・提言を行う業務として、宅地建物取引業法上の宅地建物取引主任者業務である

不動産の売買・交換や売買等の代理・媒介業務から分離・独立したものであること。

② 不動産開発業務や管理業務などとも業務範囲を異にし、かつ、これらの業務の受

託を前提としない固有の業務であること。

③ 不動産コンサルティング業務は、その成果について依頼者が報酬を支払うに足り

る新たな付加価値が認められる内容であること。

さらに、以上のような基本的条件を充たすスキームとして次のような要件を充たす

必要がある。

① 不動産コンサルティング業務の受託にあたっては、依頼者に対し、事前に業務の

範囲・内容、費用・報酬額の見積書等を提示・説明し、報酬受領に関して依頼者の

理解と納得を得ること。

② 不動産コンサルティング業務を受託するときは、業務委託契約が締結され、かつ

その契約書には、業務内容及び費用・報酬額が明示されていること。

③ 不動産コンサルティング業務受託の成果物は、企画提案書等の書面で交付し説明

すること。

　依頼者の利益の保護

　企画提案段階でコンサルティング業務を完了、独立させることは、企画提案から

資金、建設工事、テナントの確保、引き渡しに至るまでの事業全体をトータル的に

受託する請負業務と比較して、事業実施の意思決定や実施時期、開発業者・媒介業

者などの選定について依頼者の選択幅が広がり、依頼者が自己責任の原則に基づい

て主体的に判断できるため、依頼者の利益の保護につながること。

　不動産コンサルティング業務と宅地建物取引業法上の業務区分の明確化

不動産コンサルティング業務を受託した技能登録者が、企画提案書の提出・説明

をもって業務を完了し、その後、依頼者から媒介業務等の宅地建物取引業法上の業

務を受託する場合、上述の不動産コンサルティング業務の基本的条件と事前説明、

契約締結、成果物の書面化の三要件のスキームが確立されることにより、不動産コ

ンサルティング業務の範囲・報酬と宅地建物取引業法上の業務の範囲・報酬との区

分が明確になること。

(以上、不動産コンサルティング制度検討委員会報告書より）

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不動産コンサルティング技能登録者とは

　一般にコンサルティング（consulting）とは、弁護士・税理士等の法定資格士の固有業務
　に係るもの以外の事柄について、通常、「顧客＝クライアント（client）から相談を受け、
　そのクライアントから助言・提言などの提示依頼があり、これに対して最適の改善策・
　解決策を判断材料として提示すること」とされています。

　　不動産は、国民生活やあらゆる産業活動、文化活動の基盤をなすものですが、例えば
　　個人の土地所有者においては、相続税の不安や固定資産税などの負担増に伴い、
　　将来を見据えた土地利用等についてのコンサルティングを求める事例が増えて
　　いますし、企業においても、事業の再構築（いわゆるリストラ）などに伴って、不動産に
　　関する適切なコンサルティングを求める事例が多くなってきています。

　　このようなニーズに応えるのが『不動産コンサルティング技能登録者』であり、建設大臣
　　の認定を受けて財団法人不動産流通近代化センターが実施する試験に合格し、

　　不動産コンサルティングに関する一定水準以上の知識及び技術を有すると認められて、

　　財団法人不動産近代化センターに登録された人のことをいいます。

　『不動産コンサルティング技能登録者』が行う不動産コンサルティング業務は、「依頼者
　との契約に基づき、不動産に関する専門的な知識・技能を活用し、公正かつ客観的な
　立場から、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営及び投資等について、不動産の
　物件・市場等の調査・分析等をもとに、依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように
　企画、調整し、提案する業務」と定義されています（『不動産コンサルティング制度検討
　委員会報告書』による）。

　不動産業者の方々は、不動産の売買・賃貸の仲介や、自らが売主となる分譲業務など
　宅地建物取引業法に基づく営業活動を日々行っているわけですが、顧客のニーズも
　多様化・高度化の傾向にあり、宅建業法とは分離・独立した業務としての不動産コン
　サルティング業務が求められることも多くなっています。この「業務の分離・独立」につ
　いては、『不動産コンサルティング制度検討委員会報告書』において、不動産コンサル
　ティング業務のフローチャートが示されるとともに、不動産コンサルティング業務報酬に

　係る算定方法の目安が提言されました。

　旧建設省は、平成11年9月27日の不動産特定共同事業法施行規則（省令）の改正により、
　『不動産コンサルティング技能登録者』を不動産特定共同事業（複数の投資家が出資し、
　不動産会社などの専門家が不動産事業を行い、その運用収益を投資家に分配する事
　業）の業務管理者の要件の一つとして位置づけました。

　また、同省では平成12年9月1日に不動産投資顧問業登録規程を告示、同日施行しま
　したが、この制度の登録審査において、『不動産コンサルティング技能登録者』である
　ことが知識の審査基準をクリアする人的要件の一つとされています。
　(詳細に関しては不動産投資顧問業登録制度の創設をご覧ください)

　不動産コンサルティング技能試験は、宅地建物取引主任者又は不動産鑑定士の資格を
　持ち、一定年数以上の実務経験を有する等の受験資格要件に該当する人を対象に
　行われます。試験科目は経済、金融、税制、法律、建築、事業、及び実務と多岐に
　わたっています。平成５年度に第一回の試験が実施されて以降毎年試験が実施され、
　登録がなされています。（不動産コンサルティング技能試験）

　（以上、財団法人不動産流通近代化センターより）

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一般不動産投資顧問業と不動産コンサルティング業の相違

	一般不動産投資顧問業	不動産コンサルティング業
登録資格等	投資助言業務に関し、業務遂行能力・知識・経験の各審査基準を満たしていることが登録の条件。知識の審査基準は、不動産コンサルティング技能者、不動産鑑定士等の資格を有する者、不動産業務経験のある弁護士又は公認会計士等であること。経験の審査基準は、１億円以上の不動産の助言・取引等の経験を有し、かつ当該業務に２年以上従事した者であること。	業としての登録そのものがない。 ①宅建主任者資格取得後、通算５年以上の不動産業の実務経験を有する宅建業従事者、②不動産鑑定士登録後、通算５年以上の不動産鑑定の実務経験を有する不動産鑑定業者・従業者、を受験資格とした不動産コンサルティング技能試験の合格者で、そのうちの登録希望者。登録証保有者名簿は、（財）不動産流通近代化センターにて閲覧できる。
投資家保護のためのルール等	利益相反行為の禁止。契約の際の書面交付等。当該業者が、違法・不当な業務を行った場合には、登録取り消し等の措置あり。	契約の際の書面交付等。不動産コンサルティング技能登録者については、「不動産コンサルティング技能登録者倫理規程」を遵守。これは違背した場合には、注意・警告・登録抹消の処分規定あり。
業務範囲など	宅建業法の媒介の一部として行う助言は、含まれない。助言についてのみの独自の報酬の支払いが認められるような、高度な分析に基づく不動産投資に関する助言をいう。	宅建業法の媒介の一部として行うコンサルティングは含まれない。不動産の利用・取得・処分・管理・事業経営及び投資等について市場調査・分析を基に企画提案。
宅建業務との関連及び報酬の受領要件	宅建業務との関連では、独立性が必要。業務受託に際し、報酬受領要件として下記の３つが必要。　　①不動産の売買の媒介等の依頼　　　　を前提とするものではないこと。　　　②受託契約が書面で締結されること。　　　③業務の成果が書面で交付されること。	宅建業務との関連では、独立性が必要。業務受託に際し、報酬受領要件として下記の３つが必要。 ①不動産の売買の媒介等の依頼　　　　を前提とするものではないこと。　　　②受託契約が書面で締結されること。　　　③業務の成果が書面で交付されること。

（不動産流通近代化センターより参照・引用）

上記の一般不動産投資顧問業、不動産コンサルティング業のどちらも

弊社で行っております。　（ ＫeikagoEstate,Inc. )

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